賃貸不動産についてのカウンセリング

更新料特約については、平成２０年１月３１日、京都地裁で有効とする判断がなされましたが、その事案に係わる控訴審判決が、本年８月２７日になされております。 結論では、その賃貸借契約における更新料特約を無効としております。 裁判所の判断の概略は以下の通りです。①専ら他人へ賃貸する目的での居住用物件においては、貸主からの更新拒絶が想定しにくく、 通常は正当事由が認められない。更新料が一般的に更新拒絶権放棄の対価の性質を持つことは困難である。②本件契約は、期間１年、合意更新による解約申し入れ制限 の程度はほとんど無視してよい。仮に解約申し入れても通常正当事由も認められず、賃借権強化の対価としての説明は難しい。③本件契約では、更新料の額は 家賃の増減と連動する定め無し。・・・更新料を支払わなくても法定更新の要件がある限り債務不履行解除を認めるべき余地なし。その授受の目的、性質などにつき何らかの説明が認められない。 結論として、本件更新料は、あらかじめ、次の更新時に金銭の支払が約束されたものでしかなく、対価性に乏しい、とした。
消費者契約法１０条前段と後段(・・・消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする) に基づく今回の判断は、更新料特約を一般的に否定したものではありませんが、消費者契約法の規定に基づき、その趣旨や金額の合理性、手続き面での対応を検討し、無効としています。
本件では、 契約期間や更新料の額の高額、自動更新条項、賃料の増減と更新料額の連動がないこと、期間中で終了する時の精算条項がないことなどが重要な要素としています。
一方では、借地借家法２８条の存在を前提に更新料の更新拒絶権放棄の対価性、賃借権強化の対価性を否定し、法定更新を前提に更新料不払いでも債務不履行解除 ができないと論じている点は注意すべきです。
いずれにしましても、本件で、単純に更新料特約がすべて無効とされるわけではありません。今後の対応としては、更新料の趣旨の明確化、合理的金額の設定と契約時の 十分な情報提供が求められます。
本事案は上告され、最高裁まで争われることになりますので、推移を見守りたい。(賃貸不動産管理39・佐藤貴美弁護士参照)
【備考】青森県では更新料徴収の習慣はありません。ただし、㈳青森県宅地建物取引業協会では、土地・建物の賃貸借に関する契約更新の際、その労務報酬を以下の通りとする取り決めがあります。 賃貸借の期間満了等により、契約更新に関して依頼者から受け取ることのできる報酬額は、賃料１ケ月分の四分の一に相当する金額以内とする、となっています。
ちなみに、当社の実務では、居住用の場合には、契約時、依頼者より更新事務手数料として徴収する金額は、契約期間１年では３．０００円、２年では５．０００円として、ご了解願っております。 もちろん、更新料なるものは受けとっておりません。

平成１０年３月、当時の建設省は、従来の裁判結果を踏まえて｢現状回復ガイドライン｣を示しました。改訂版は、国土交通省住宅局が平成１４年2月に｢現状回復をめぐるトラブルとガイドライン｣を公表しました。
結論から言えば、この｢現状回復ガイドライン｣には、法的拘束力はありません。しかし、賃借物件での現状回復費用で賃貸人と賃借人とで合意が図れず、敷金精算をめぐるトラブルが発生すれば、その対応のための時間と費用は、その紛争金額と比較して極めて大きなものがあります。
このガイドラインは、紛争の裁判例を踏まえて作成されておりますので、実務処理に携わる賃貸不動産管理業者にとり、余計なコストの削減にもつながります。トラブル解決の指針を示していますので、具体的な事案ごとに応じて利用できます。
裁判所は｢現状回復｣とは、
①建物の通常損耗分をもとの状態に回復することではなく、
②賃借人の故意・過失等による劣化の回復を意味するものとして結論付けています。
建物の通常損耗分は、そもそも時の経過により減価するものであり、減価が進行する過程で賃料に含めて回収してきているはずなので、現状回復の対象となるのは、賃借人の故意・過失等による劣化というわけです。
当社のスタンスとしては、現状回復費用につき、通常損耗を超えた部分については、借主が負担を免れることはできない。ただし、建物のグレードアッブに当る分については差し引く必要がある旨、重要事項説明書の説明時と契約書作成時に、必ず、お知らせするようにしております。

近年、賃貸物件一般においてクレームが増加しています。２０年前とは比べ物になりません。 その原因等として挙げられるのは、貸主や借主同士のライフスタイルとモラルの相違からきているようです。 常識という尺度が希薄になっていることも、その一因でしょう。このような人的要因に加え、社会的要因としては、インターネットや携帯等の普及により、知識という情報の収集が容易になり、ますます、不動産についての クレームは増えてゆく傾向にあります。
社会が複雑・多様化している現状では、管理会社は、クレームはいつ起きてもおかしくないんだ、という前提に立ったほうがいいようです。 その上で、問題をいかに、うまく対応、処理していくか、を考えた方が賢明です。
つぎに、そのための基本手順などを述べるに留めておきたいと思います。
さて、隣人の騒音についてですが、ここでは、オーディオ音の被害者を１階住民・甲、オーディオ音の発信元を２階住民・乙とでもしておきましょう。甲さんのクレームに対して、管理会社のとりうる最初の第一歩としては、音の発生状況を確認して、甲さんの部屋が使用収益が不可能な状態かどうか、を判断します。基準はあくまでも、その音が受忍限度を超えているかどうか、です。
*常識的でない時間帯の音か
*日常生活による音かどうか
*音量
*その頻度は
*その被害者は健康状態を害するに至っていないか
*騒音防止のためにどのようなことををしたかなど
といったことをヒアリングしておきます。
言うまでもありませんが、貸主は、甲さんに平穏に部屋に住まわれる権利、という使用収益させる義務があります。
騒音などの音源の特定ができたら、貸主と管理会社は乙さんに対して、｢賃貸借契約書｣や｢共同住宅入居者遵守事項｣等に基づいて、用法遵守義務違反であるから、善管注意義務、近隣迷惑行為の禁止といった用法に従う義務があり、その改善を求めることになります。
対応の流れとしては、
初めは、加害者を特定しない文書で全入居者に注意、喚起→加害者へ電話、訪問→クレーム履歴を残しておく→書面による警告→内容証明郵便→契約解除、明け渡し、という順序になるかと思います。
内容証明郵便の提出前後の対応としては、以下のことも視野に入れておくとよいでしょう。自治体の条例が定められていないか、調べておく。公害課や生活課などで相談をしてみる。それでも駄目な場合は、簡易裁判所に調停を申し込むという方法もあります。
言わでものことですが、音の問題は、結局当事者同士で解決をはかるしかありません。ファミリー向けの物件の場合は、２階の子供の足音等がうるさいので、何とかしてくれるよう依頼されることがあります。社会通念に照らして、よほどひどい音量などでない限り、差し止め請求などをしても通らないように思量します。後は当事者間の話し合いにまかせるしかないのかもしれません。

【参照】受忍限度論
受忍限度論とは、社会共同生活を営む上で一般通常人ならば当然受忍すべき限度を超えた侵害を被ったときに侵害行為は違法性を帯び不法行為責任を負うというもの。

引越しの作業中に家具などを落下させたりした場合は、修理可能な物は修理、不可能ならば損害賠償を請求することになります。専門の引越し業者なら、家具なとの生活用動産の運搬には養生を怠りません。しかし、作業中の突発的な事故は、完全には避けることは出ません。賃借物件を傷つけ，損傷を与えたなら、貸主または管理業者から損害賠償を請求されますし、入居者の物品を修復不可能な程破損等させたのなら、被害の度合いにより、運送会社に弁償して貰うことになります。すべては話し合って、解決するしかありません。

平成１６年４月１日より短期賃貸借の保護制度が廃止されたことにより、競売で物件取得した場合の入居者の取り扱いは、その施行日の前後でどう違うのだろうか。以下、箇条書きにしてまとめて見ました。

★平成１６年３月３１日以前の建物賃貸借契約

物件明細書の記載内容 （執行裁判所が備え置いて閲覧できる）		競落人は、入居者に対しいつから 建物の明け渡しを求めることができるか
抵当権設定前 の賃貸借	〔期間の定めがないケース〕 （註）上記賃借権は 最先の賃借権である	この賃借人に対しては、競落人に法律上の「正当の事由」がない限り、明け渡しを求めることは難しい
	〔期間の定めがあるケース〕 上記賃借権は最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる	同上
抵当権設定後 の賃貸借	〔期間の定めがないケース〕 （註）上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である	この賃借人は、（経過措置の規定により）短期賃貸借の保護を受け、かつ、期間の定めがない賃貸借の賃借人なので、競落人から明け渡しを求めるには、6か月前の解約申し入れが必要である（借地借家法第27条）。したがって、競落人は直ちに引渡命令を求めることも難しい（しかし、逆に言えば、解約申し入れ後6か月を経過すれば、明け渡しが可能になるということである）
	〔期間の定めがあるケース〕 上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できない	この賃借人は、（経過措置の規定により）短期賃貸借の保護を受けるので、期間満了までは賃借権を主張できるが、期間満了後は競落人に対抗できない（つまり、競落人は、期間満了後は明け渡しを求めることができるということである）

★平成１６年4月１日以後の建物賃貸借契約

抵当権設定前 の賃貸借	（期間の定めの 有無を問わず）	この賃借人に対しては、競落人に法律上の「正当事由」がない限り、明け渡しを求めることは難しい
抵当権設定後 の賃貸借	（期間の定めの 有無を問わず）	この賃借人は短期賃貸借の保護の制度の適用を受けないので、一律に、競落人はその所有権取得（代金納付）の６か月後には、建物明け渡しを求めることができる

∴賃借人あるいは占有者の存在する物件は、競落前に、それ相応の覚悟が必要となります
【註】㈶不動産近代化センターの資料より転載した