賃貸借契約における確認事項
……不動産流通近代化センター刊・宅建主任者講習テキストより

土地または建物を目的とする賃貸借契約における事前確認事項について

1　当事者の確認
�@賃貸人・賃借人それぞれが特定されているか。自然人と法人の特定。
�A当事者の行為能力はあるか。
�B賃貸する権限。所有者あるいはそれ以外の賃貸権限の根拠は何か。
�C建物賃貸借における賃借人とその同居者の数、その関係は。
2　賃貸借の目的物件(土地･建物)を特定する。登記簿上の地番や家屋番号で特定。また、目的外使用の禁止など、明確に定めておく。
3　賃料の額および支払方法の確認
�@賃料の額は、当事者の合意によって定める。その支払時期は、特約がない限り、毎月末日に当月分の賃料を賃貸人に持参払い(民法第614条)。
実務上は、特約により毎月末日迄に翌月分を振り込みにて、支払うものが多い。
�A賃料については、契約締結時あるいは解約時において、通常は日割り計算によって算出(青森県は解約が15日以内と以降で算出方法に違い有り)。
�B賃料は、土地に対する公租公課の増減、土地価格の高騰･下落その他経済事情の変動により、または近傍類地の土地･建物の賃料に比較して不相当となったときは、賃料の増減を請求することができる。(借地借家法第11条、第32条)
4　契約期間の確認
賃貸借契約の存続期間についての留意事項
�@建物所有を目的とする土地の賃貸借の場合は、事業用借地契約を除き、建物の堅固、非堅固の区別なく、最短30年。
当事者合意によりこれより長期間を定めることができる。
�A建物賃貸借の場合は、最短期間制限なし。1年未満の期間は、定期建物賃貸借を除き、期間の定めのない契約とみなす(借地借家法第29条)。
5　敷金等の授受の確認
�@賃貸借契約においては、次のような名目で金銭が授受されることがある。
イ　敷金　ロ　礼金　ハ　権利金　ニ　保証金
�Aこれらの金銭は、地域性があり、その扱いが異なる。したがって、その授受の目的、契約終了時の返還の有無などを契約書中に明確に記載する。紛争未然防止。
6　目的物件の引渡し次期の確認
賃貸人の義務は目的物件を使用収益させることにある。その使用開始時期と賃借人への引渡し時期を明確にする。
契約の効力発生日と引渡し日は必ずしも一致するものではない。
7　契約解除原因の確認
�@契約違反による解除
賃貸人・賃借人双方の事情を勘案の上、当事者の信頼関係が破壊されているかが、解除の判例である。
�A一般的には、契約を解除できる旨、契約書に記載有り。それはそれ自体として有効である。次のものがある。
・賃料の一定期間分の滞納　　・使用も茎の無断変更　　・賃借権の無断譲渡・転貸
・共同生活の保全に反する行為　　・無断増改築
8　修繕義務の確認
�@目的物件の修繕義務を負うものは、原則として賃貸人である(民法第606条第１項)。
賃貸借契約は、賃貸人が賃借人に対し目的物件を使用収益させることを約し、賃借人がその対価として賃料を支払うことを約する契約である。
ということは、賃貸人は契約の効力として目的物件を使用収益させる積極的義務を負担し、その一内容として、その物件の破損・毀損によりその使用収益に支障が生じたときは、修繕義務を負う。
�Aしかし、どのような場合にどの範囲まで修繕義務を負うのかについては、明確な規定はない。
修繕に関しては当事者間の特約は原則として有効と解されている。
�Bしたがって、契約書中に修繕義務を負う範囲を明確に決めておくことは、紛争未然防止となる。
�C修繕義務条項の特約は原則自由としても、一定の限界はある。
内容如何によって信義則(民法第１条第2項)ないし公序良俗(民法第90条)違反あるいは借地借家法第30条、第37条(一定の規定に反する特約を無効とする規定)の類推適用を根拠に無効とされるものあり。
�D結論を言えば、具体的ケースについて、賃貸借契約の性質、それまでの経緯、公平の理念、当事者間の諸事情を総合的に考慮して、決めることになる。
9　原状回復費用の負担の確認
建物賃貸借において、退去時、敷金返還のトラブルが多発している。
賃借人の故意･過失に基づく場合(例えば、賃借人がタバコで畳を焦がしたとか、ふすまをウッカリ破いてしまったというような)は、 それらの回復費用は賃借人の損害賠償義務の履行として負担することになる。敷金はそういう性質の債務を担保するものだから、敷金より控除となる。
問題は、自然損耗、経年変化による汚損、褪色などを元に戻す費用である。ここでは特約がある場合とそうでない場合に分けて考える。
イ　特約がない場合
�@賃貸借終了時において、自然損耗、経年変化によるものは、あらかじめの合意がない場合は、賃借人の負担とさせることはでない。もちろん敷金からの控除はできない。
というのも、目的物件が自然に損耗し、経年劣化するのは当然のことであって、賃借人に何ら責任はないから。その負担は賃貸人に帰する。
�Aしたがって、その旨の特約条項がなければ、それらの回復費用は賃貸人の負担とするのが通説・判例の考え方である。
ロ　特約がある場合
これに対し、あらかじめ、退去時における費用負担を賃借人がする、旨の特約をしている場合は、その特約を2つに分けて検討する。
a)　｢原状に回復して｣・｢原状に復して｣明け渡す旨の特約文言の明記
そのような条項が定められている場合の意味は、自然損耗、経年劣化によるものは含まないと考えるのが多数の見解である。裁判例あり。
b)　賃借人の費用負担の範囲を具体的に明確に定めた特約
これに対し、契約書条項において、例えば｢襖、畳の張替え代、ﾊｳｽ・クリーニング費用は、賃借人の責任の有無にかかわらず、賃借人の負担とする｣ 旨の費目を掲げて明確にしている特約がある場合はどうか。
このような特約については、その有効性につき裁判例もまちまちである。
実務上は、一定範囲の修繕費用を賃借人の負担とすることが有効とされる以上、退去時の費用負担をあらかじめ合意しておくことを一律無効とする必要なし、と解する見解に立つ。
この点について、賃借人の原状回復義務の存否が争点となったケースにおいて、あくまでも傍論であるが、｢通常損耗について賃借人が原状回復義務を追う旨の特約の成立が認められるためには、同契約の内容が契約書自体に明記されているか、仮に契約書では明らかでない場合には、少なくとも賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められることが必要であるというべきである｣と説示し、結論として、そのケースにおいては、賃借人が費用負担をする旨の特約の成立を認めることはできないとしたものがある（最高裁・平成17年12月16日判決）。
この判決は、賃借人が自らに責任のない損耗について原状回復義務を負うための要件を述べていることから、有効説･無効説のうち、そこに述べられているような要件を備えていれば有効であるとの見解に立っているものと解される。
ハ　ガイドライン
旧建設省の研究成果公表。平成16年2月改定。「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」による、未然防止のための必要事項。
契約時における物件の確認の徹底
�@入居時の「チェックリスト」の作成
�A原状回復に関する契約条件などの開示
契約前に、賃借人の十分な認識を得ること。
�B特約について
特約を設ける場合の留意点。
A 特約の必要性があり、かつ暴利的でないなどの客観的、合理的理由の存在。
B 賃借人が特約により通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについての認識。
C 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。
10　賃貸借契約における特約条項の有効･無効
つづく